09/04/2005

Une valeur en béton ?

PAR MICAEL CASTANHEIRA (*)

Le cours de l'immobilier est au centre du débat. Quelle est l'origine d'une telle hausse ? Est-elle due à une spéculation effrénée ? Est-ce une lame de fond qui annonce d'autres hausses à venir ?

extrait de la CHRONIQUE

(...) Les avis divergent de façon marquante quant à l'origine du phénomène. Certains établissent une comparaison entre les différentes villes européennes. Le cours de l'immobilier en Belgique est nettement inférieur à celui des pays avoisinants, ou même de pays moins développés économiquement. Saviez-vous par exemple qu'un appartement coûte déjà plus cher à Lisbonne qu'à Bruxelles?

D'autres font observer que la hausse de ces dernières années a été trop forte pour se poursuivre indéfiniment. Si cette croissance devait se perpétuer, un ménage qui veut acheter un logement devrait s'endetter toujours plus: si le remboursement d'un prêt hypothécaire représentait 30 pc du budget du ménage il y a 7 ans, alors dans 5 ans le «ménage moyen» devrait envisager un remboursement représentant 50 pc de son revenu (2). Dans 15 ans, il représenterait 75 pc de son revenu; et dans 20 ans on arriverait à 100 pc! Ceci démontre par l'absurde qu'une telle évolution n'est pas soutenable.

(...) En quoi la situation diffère-t-elle pour le logement? En fait: en rien, si ce n'est que l'offre et la demande ont évolué dans la direction opposée ces dernières années.

Il y a deux raisons pour lesquelles l'offre s'est contractée. D'une part, la concurrence avec l'espace de bureaux. D'autre part, à la lumière des erreurs passées, la législation sur la construction de logements neufs s'est faite plus stricte. Il y a donc eu une raréfaction progressive des terrains à bâtir, qui génère une contraction additionnelle de l'offre, et entraîne une hausse des prix .

En parallèle, la demande s'est accrue. A Bruxelles, l'arrivée d'hommes d'affaires et les institutions internationales jouent par exemple dans cette direction. Mais est-ce la seule raison? Certainement pas. Comme nous l'avons vu, le logement reste nettement moins cher à Bruxelles que dans d'autres villes, qui ne sont pourtant pas «le coeur de l'Europe». Cette immigration ne peut donc à elle seule expliquer la hausse des prix à Bruxelles, et encore moins celle dans le reste du pays. On notera par exemple que la hausse des cours est bien plus marquée en Flandre qu'à Bruxelles ou en Wallonie, alors que la plupart de ces nouveaux arrivants privilégient souvent ces dernières.

En fait, la raison principale de la hausse de la demande est l'enrichissement de la population belge. Pour revenir à l'article du The Economist, on a vu que la hausse des prix a été très marquée en Espagne et en Irlande. Ces deux pays ont connu une croissance économique remarquable, associée à une réduction marquée du taux de chômage. Combinées, ces deux évolutions expliquent que les moyens à disposition des ménages ont augmenté, ce qui entraîne une hausse de la demande. En Belgique, la croissance économique a été plus marquée en Flandre, et le résultat est logiquement celui d'une appréciation plus forte en Flandre. A l'avenir, une amélioration de la situation économique dans le reste de la Belgique contribuerait de la même façon à faire s'élever les prix de l'immobilier.

Ensuite, il y a l'évolution des taux d'intérêt. Grâce à l'unification monétaire, l'Espagne et l'Irlande ont connu une baisse substantielle des taux hypothécaires. Les ménages ont maintenant accès à des emprunts moins coûteux et sont donc prêts à débourser plus pour le capital. Chez nous, le ralentissement économique qui a débuté en 2000 a aussi entraîné une baisse des taux. Or, une baisse de 6 pc à 4 pc peut à elle seule expliquer une hausse du cours du logement de 50 pc. Des taux aussi bas ne sont cependant pas soutenables à long terme.

© La Libre Belgique 2005



08:55 Écrit par O.N.H.U. | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

Les commentaires sont fermés.